こんばんは！FP勉強ラボのゆうです。
CFP試験の不動産運用設計は、毎回ボリュームのある問題が出題されるのが特徴です。
図表から必要な除法を読み取るだけでも一苦労…という方も多いのではないでしょうか？
でも実は、毎回出るテーマが決まっている項目もあります。
この記事では、過去4回分の問題を分析して「優先して対策すべきテーマ」をまとめました。
【追記】2025年6月実施の第1回試験（2025.1）について
2025年第1回試験の内容を直近4回と比較しました。
大問1は、今までは「住宅の建築や購入等に関する一般的な留意点について・・・」となっていた問題文が、今回は「近年の集中豪雨等の影響による土砂災害や地盤・耐震性について不安があるため・・・」に変わっていました。
そして、問題1は、砂防三法と土砂災害防止法についてでした。
問題2と3が地盤と耐震性についてでした。
ちなみに前回の24年第2回も問題1は法律に関する問題でした。
大問2は、24年第1回と同じく高齢者の住まいについてでした。
大問3以降は、例年と変わらない出題テーマでした。
毎回出題されている土地白書からの問題ですが、今回は出題がありませんでした。
代わりに今回は、住生活基本計画から出題されました（問題49）。
住生活基本計画（全国計画）は国土交通省の資料です。
不動産運用設計はどんな内容？
不動産運用設計の内容は、土地の取引や建築に関わる法律についてや、不動産投資の利回り計算、土地取引に関わる税金についてなど多岐に渡ります。
特によく出題されるテーマは、このあたりです。
- 不動産の取得、投資（利回りや収益分析）
- 借地借家法・区分所有法・不動産登記
- 建築基準法・都市計画法などの法令
- 白書や図表の読み取り（資料問題）
出題の傾向は？
- 問題数：全50問（大問が13～14問）各2点の100点満点
- 毎回ほぼ同じテーマではあるが、2～3個のテーマが変更になる場合も
- 大問2～12(回によっては13)は、図表を使った問題が出題されている
- 図表を使った問題の半数以上（7/11問）が計算問題
同じテーマでも出題パターンは複数あるので、複数回分の過去問演習がおすすめです！
出題内容（例：2024年第2回）
太字は図表が使われている問題、黄色マーカーは計算がある問題です。
- 大問1：住宅の取得について
- 大問2：遊休土地の有効活用
- 大問3：不動産投資について
- 大問4：土地の適正な価格
- 大問5：物件の広告表示
- 大問6：土地の権利
- 大問7：登記事項証明について
- 大問8：建築基準法、都市計画法、土地収用法
- 大問9：不動産の所有取得に係る税金
- 大問10：譲渡所得
- 大問11：借地権
- 大問12：更地の活用
- 大問13：等価交換
- 大問14：法令について
補足：同じテーマでも、大問の番号が回によってずれることがあります。
よく出るテーマまとめ
| テーマ | 出題回と大問番号 | 補足・特徴 |
| 住宅の取得について | 2023.1 / 1, 2023.2 / 1, 2024.1 / 1, 2024.2 / 1 | 毎回同じ大問番号で出題 |
| 遊休土地の有効活用 | 2023.1 / 2, 2023.2 / 2, 2024.1 / 3,2024.2 / 2 | 計算問題多め |
| 高齢者の住居 | 2024.1 / 2 | この回のみ出題 |
| 不動産投資について | 2023.1 / 3, 2023.2 / 3, 2024.1 / 4, 2024.2 / 3 | 2023.1,2024.1が同じパターン 2023.2,2024.2が同じパターン |
| 土地の適正な価格 | 2023.1 / 4, 2023.2 / 4, 2024.1 / 5, 2024.2 / 4 | 問題分のボリューム多め |
| 物件の広告表示 | 2023.1 / 5, 2023.2 / 5, 2024.1 / 6, 2024.2 / 5 | 毎回登場 |
| 建物賃貸借契約 | 2023.1 / 6, 2023.2 / 6 | 2回出題 適切/不適切を選択 |
| 土地の権利 | 2023.2 / 7, 2024.1 / 7, 2024.2 / 6 | 適切/不適切を選択 |
| 登記事項証明について | 2023.1 / 7, 2024.1 / 8, 2024.2 / 7 | 登記簿の見方や扱いが問われる |
| 建築基準法・都市計画法など | 2023.1 / 8, 2023.2 / 8, 2024.1 / 9, 2024.2 / 8 | 毎回出題、計算問題 |
| 所有取得に係る税金 | 2023.1 / 9, 2023.2 / 9, 2024.1 / 10, 2024.2 / 9 | 毎回出題、複数パターンあり |
| 譲渡所得 | 2023.1 / 10, 2023.2 / 10, 2024.1 / 11, 2024.2 / 10 | 毎回出題、複数パターンあり |
| 借地権 | 2023.1 / 11, 2023.2 / 11, 2024.1 / 12, 2024.2 / 11 | 毎回出題、複数パターンあり |
| 等価交換 | 2023.1 / 12, 2023.2 / 12, 2024.1 / 13, 2024.2 / 13 | 毎回出題、計算問題ボリュームあり |
| 法令について | 2023.1 / 13, 2023.2 / 13, 2024.1 / 14, 2024.2 / 14 | 土地白書について毎回出題 |
| 更地の活用 | 2024.2 / 12 | この回のみ出題、借地権、土地信託方式 |
不動産については、全く見たことない問題といったものはありませんでした。
対策のポイント
ボリュームのある問題は優先して対策
遊休土地の有効活用、建築基準法、等価交換がテーマの問題は、与えられる資料にボリュームがあり、かつ、計算を何回もしないといけない問題です。
問題を解く手順を覚えて、スムーズに解けるようにしましょう。
土地白書は頻出
問題数は小問1～2問ですが、土地白書については毎回出題されるので確実におさえたい問題です。
資料の読み方に慣れておく
不動産運用設計は、ほとんどの問題で参考資料が出題されます。
どの語句や数字をチェックするかを意識して問題演習をすると、本番で手間取りませんよ。
CFP不動産の対策におすすめの問題集
CFPの試験対策にオススメの問題集は、FPK研修センターのCFP受験対策精選過去問題集です。
様々なパターンの過去問を網羅していて、出題頻度も分析されています。
- 過去5年分のCFP試験からよく出る問題を厳選（約250〜300問）
- 最新の法改正に対応済み
- 問題ごとに難易度がわかるマーク、出題頻度がわかるマーク付き
- 過去の出題項目リストを収録
- 実力判定模試で本番同様の演習が可能
まとめ
問題にボリュームがあって難しそうと感じがちな不動産運用設計ですが、
出題パターンに沿って対策すれば点が取りやすい課目です。
あらためてまとめると
- 大問13～14問（全50問）
- 資料を使った問題が大半
- 資料を読み取って計算する問題が多い
- 計算のパターンをしっかり身につけておく
- 土地白書については毎回出題される
ボリュームがある計算問題が複数あるので、時間配分をきっちり考えておくのがおすすめです。
ひとつの問題にこだわりすぎないように気を付けましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました！
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